Организация предоставляет имущество в аренду. Каковы нюансы уплаты НДС и налога на прибыль в таком случае?
На этот вопрос Минфин России ответил в письме от 12.12.2022 № 03-03-06/1/121501.
Если нет денег на покупку недвижимости, ее арендуют. Но и при аренде нужно платить налог на имущество, и есть простое правило: его платит тот, у кого объект учтен в составе ОС. Однако этот простой порядок может быть нарушен, если одна из сторон аренды начала применять в бухучете новый стандарт — ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды».
ИП сдает в аренду нежилое помещение
Редактор: Егор Предтеченский
ИП платит страховые взносы, налоги с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и в некоторых случаях — налог на имущество
Леонид Яковлев
Богдан прислал вопрос: «Я ИП, и у меня в собственности коммерческое помещение, которое я собираюсь сдавать под офис. Какие налоги я должен буду платить?»
Если предприниматель сдает недвижимость в аренду, он платит налог на имущество, налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и страховые взносы за себя.
Собственники недвижимости под офисы платят налог на имущество — до 2,2% от кадастровой стоимости объекта, если регион включил его в специальный перечень. Если объекта в перечне нет или он там есть, но без указания кадастровой стоимости, ИП может подать заявление на льготу и не платить налог.
ИП платит налог с доходов в соответствии с условиями выбранной системы налогообложения. Доход при сдаче нежилой недвижимости — арендная плата.
ИП, зарегистрированный как самозанятый, то есть плательщик НПД, не может платить этот налог с доходов от сдачи в аренду нежилой недвижимости. С таких заработков придется платить НДФЛ.
Иногда индивидуальные предприниматели сначала занимаются одним видом деятельности, например продают товары на УСН «Доходы минус расходы» и платят налог с прибыли. Затем начинают еще оказывать услуги или сдавать недвижимость, и доходы становятся гораздо больше расходов.
В таких случаях бывает полезно пересмотреть выбор системы налогообложения, исходя из новых условий бизнеса. Например, если аренда будет приносить основную часть дохода, ИП целесообразно выбрать УСН «Доходы», потому что расходы при таком формате бизнеса обычно невелики: предпринимателю будет выгоднее платить 6% со всех доходов, чем 15% с прибыли. Изменить объект налогообложения можно только с 1 января следующего года.
Страховые взносы за себя обязаны платить все зарегистрированные ИП, даже если они не ведут деятельность. Исключение — ИП на НПД и АУСН. Они платят страховые взносы по желанию.
В 2023 году фиксированная сумма взносов — 45 842 ₽. Ее платят в Социальный фонд России — СФР. Если доход ИП за год расчетный период превышает 300 000 ₽, нужно заплатить дополнительные пенсионные взносы — 1% от суммы превышения.
Допустим, ИП без сотрудников работает на УСН «Доходы», ставка 6%. В Костроме у него помещение 20 м², которое он сдает под офис за 20 000 ₽ в месяц. Это 240 000 ₽ в год, что меньше 300 000 ₽. Кадастровая стоимость помещения 900 000 ₽, и оно включено в региональный перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.
За 2023 год предприниматель заплатит:
Общая сумма платежей за год: 18 000 + 45 842 = 63 842 ₽.
За неуплату налогов и взносов за сотрудников нарушителю доначисляют эти суммы, назначают штраф 20 или 40% от неуплаченной суммы налога и пени в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
Если недоимка превысит 2,7 млн рублей за три года или 13,5 млн рублей всего — это преступление. За него можно получить уголовный штраф до 300 000 ₽ или лишиться свободы на срок до 1 года. Недоимку с пенями взыщут и в этом случае.
Эксперты ответят на ваш вопрос
Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей
Подписываясь на дайджест, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности
Ситуация, когда собственник сдает в аренду свое имущество, достаточно распространена. Причем если для одних передача активов во временное пользование сторонним организациям и предпринимателям является дополнительным источником дохода, то для других — может стать основным бизнесом. Несмотря на то, что речь идет вроде бы об одной и той же операции — аренде — и бухгалтерский, и налоговый учет специализирующихся на различных видах деятельности арендодателей будет разниться.
Правовые вехи
Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Вместе с тем, арендодателями могут выступать также и управомоченные законом или собственником лица. К таковым, в частности, относятся получатели имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Однако при сдаче в аренду активов последним будет необходимо заручиться согласием на подобное мероприятие собственника имущества (п. 2 ст. 295 ГК).
Что касается заключения договора аренды, то в определенных законодательством случаях данный контракт обязан иметь письменную форму. Так, договор аренды должен быть оформлен на бумаге, если в качестве одной из сторон арендных отношений выступает юридическое лицо, а также когда предметом соглашения является транспортное средство с экипажем или без такового (ст. 609, 633, 643 ГК). Причем это правило должно исполняться вне зависимости от того, на какой срок заключается соглашение. Помимо этого, согласно статье 609 Гражданского
кодекса, требование о письменной форме договора должно быть выполнено, когда он заключается более чем на год.
В ряде случаев срок контракта может быть ограничен законодательством. Так, для отдельных видов аренды или имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки (п. 3 ст. 610 ГК). Например, договор субаренды не может быть заключен на время, превышающее арендный контракт (п. 2 ст. 615 ГК), а договор проката не может действовать дольше одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Примечательно, что даже если в оговоренных выше контрактах указан срок, перекрывающий установленный законом, то они считаются заключенными на период, равный предельному.
Договоры аренды подлежат государственной регистрации. Учтите, что данные требования гражданского законодательства распространяются также на договоры субаренды. Исключение составляют лишь указанные в подпункте 2 статьи 26 Земельного кодекса соглашения об аренде и субаренде земельных участков, заключенные на срок менее года, а также контракты, для которых письменная форма не является обязательной. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента таковой, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
Для тех же соглашений, регистрация которых не обязательна, применимы положения статьи 433 Гражданского кодекса. В свою очередь, данная норма гласит, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, он считается заключенным с момента осуществления этой операции.
Кстати говоря, если собственник передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию данного объекта (например, технический паспорт, сертификат качества и тому подобные), то арендодатель запросто может лишиться денег за пользование его активами. Так, по мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда, в подобных случаях арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Основные средства
Несмотря на то, что при сдаче в аренду сам объект на предприятии фактически отсутствует, арендодатель продолжает учитывать его на своем балансе. Исключения из данного правила составляют лишь случаи передачи в аренду предприятия как имущественного комплекса, а также лизинг.
Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н (далее — Инструкция к плану счетов) установлено, что счет 01 «Основные средства» предназначен для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, в том числе находящихся в аренде. Логично, что организация-арендодатель продолжает отражать сумму амортизации по сданным во временное пользование основным средствам (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина от 13 октября 2003 г. № 91н).
Данные правила распространяются и на фирмы-арендодателей, которые применяют упрощенную систему обложения. Ведь такие налогоплательщики не освобождаются от обязанности ведения бухучета в части основных средств и нематериальных активов (п. 3 ст. 4 Закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).
Следует обратить внимание, что, оставаясь на балансе арендодателя, переданные основные средства по-прежнему являются объектом обложения налогом на имущество организаций. Данное обстоятельство следует учесть при установлении арендной платы.
В случаях, когда компания изначально приобретала имущество с целью сдачи его в аренду, данные объекты следует учитывать на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Дело в том, что в силу Инструкции к Плану счетов именно на этом счете аккумулируется информация о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые ею за плату во временное пользование с целью получения дохода. Аналитический учет по счету 03 необходимо вести по видам и объектам материальных ценностей, а также в отношении каждого арендатора.
Учет начисленных арендодателем сумм амортизации по сданным объектам разнится в зависимости от того, является ли предоставление имущества в аренду видом осуществляемой им деятельности. Так, в пункте 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (утвержденного приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н; далее ПБУ 10/99) указано, что в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, расходами по обычным видам деятельности считаются связанные с ее осуществлением затраты. Если же сдача активов в аренду не является для фирмы основным видом деятельности, то амортизация по ним учитывается в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99).
Таким образом, амортизация по сданным в аренду ОС отражается по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» в корреспонденции либо с дебетом счета 20 «Основное производство», либо с дебетом счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы».
Что касается налогообложения прибыли, то, аналогично бухгалтерскому учету, арендодатель продолжает начислять на сданные основные средства амортизацию и, соответственно, учитывать эти суммы при исчислении налога на прибыль.
Мало того, к амортизируемому имуществу относятся также и осуществленные с согласия собственника капитальные вложения в имущество, произведенные арендатором (п. 1 ст. 256 НК). Однако при этом не следует забывать о следующих особенностях, предусмотренных пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса:
Вместе с тем, согласно подпункту 32 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса, при определении базы по налогу на прибыль арендодатель не учитывает доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений переданного во временное пользование имущества, произведенных арендатором.
По мнению ведомственных чиновников, передача арендаторам собственнику неотделимых улучшений недвижимого имущества в счет арендной платы в ряде случаев может подпадать под обложение налогом на добавленную стоимость. Так, например, дело обстоит, когда возведение «улучшений» производилось с привлечением подрядных организаций. Подобное замечание было сделано Министерством финансов в письме от 29 августа 2008 г. № 03-07-11/290. Аналогичную точку зрения высказывала ФНС России в письме от 18 мая 2006 г. № 03-1-03/985.
Учет арендных платежей
В целях налогообложения прибыли средства, получаемые арендодателем от сдачи имущества, признаются его доходом. Ответ на вопрос, в составе каких именно доходов учитывать данные поступления, напрямую зависит от того, в рамках какой деятельности осуществляется передача имущества в аренду.
Так, если предоставление активов во временное платное пользование является основным видом деятельности арендодателя, что находит отражение в его учредительных документах, то получаемые средства будут относиться к доходам от реализации. Аналогично ситуация складывается и в случае, когда сдача в аренду имущества фирмы хоть и не является основным видом ее деятельности, но осуществляется на систематической основе, то есть носит регулярный характер (постановление ФАС Московского округа от 23 ноября 2007 г. № КА-А40/12012-07). Как правило, в качестве критерия систематичности получения подобных средств опираются на пункт 3 статьи 120 Налогового кодекса, в котором под таковым понимается два раза и более в течение календарного года.
Если же сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности организации, а также не осуществляется на систематической основе, то полученную арендную плату следует относить на внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК).
Данные правила распространяются и на предприятия, применяющие упрощенную систему налогообложения. Ведь в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса отнесение полученных упрощенцами арендных платежей к доходам регулируется теми же «прибыльными» статьями 249 и 250 Кодекса.
Что касается индивидуальных предпринимателей, то сдача принадлежащего им имущества во временное пользование является не чем иным, как реализацией прав бизнесменов на распоряжение собственными активами. Логично, что с получаемых арендных платежей данным налогоплательщикам придется уплачивать НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК). Налог на доходы физических лиц будет исчисляться по 13-процентной ставке.
Если же предприниматель применяет упрощенную систему обложения, то полученные от аренды средства следует учитывать при исчислении единого налога. В данном случае дилемма, является ли сдача в аренду основным видом бизнеса, да и предпринимательской деятельностью в принципе, стоит куда более остро, ведь на кону вопрос, по какой ставке будут облагаться поступившие от аренды средства.
Так, если предприниматель применяет «патентный» УСН на основании подпункта 56 пункта 2 статьи 346.25.1 Налогового кодекса, то есть сдает в аренду (внаем) собственное недвижимое имущество, в том числе квартиры и гаражи, то расплачиваться с бюджетом ему придется по годовой стоимости патента. Данная сумма рассчитывается как соответствующая налоговой ставке, предусмотренной пунктом 1 статьи 346.20 Кодекса (то есть 6%), доля установленного потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода.
Если же в той местности, на которой ИП осуществляет свою деятельность, не предусмотрена возможность применения патентного УСН, то исчисление налога с операций по сдаче в аренду имущества следует производить в обычном «упрощенном» порядке, который зависит от выбранного объекта обложения. То есть по 6- или 15-процентной ставке.
В тех же случаях, когда бизнесмен осуществляет несколько видов деятельности, ситуация складывается следующим образом. Если сдача имущества во временное пользование за плату зафиксирована как его основной бизнес в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, то полученные арендные платежи будут облагаться единым «упрощенным» налогом (письмо Минфина от 6 марта 2008 г. № 03-11-05/55). Если же аренда в ЕГРИП не поименована, то операции по данной деятельности подпадают под налог на доходы физических лиц.
Для тех плательщиков, которые выбрали в качестве объекта налогообложения «доходы минус расходы», такое положение дел может оказаться на руку. Ведь предусмотренная в этом случае ставка единого налога, равная 15 процентам, ниже 13-процентного НДФЛ. А вот рассчитывающихся с бюджетом по 6-процентной ставке налогоплательщиков данная ситуация вряд ли может порадовать.
Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом «доходы», сдает в аренду нежилые помещения. При этом в ЕГРИП данная деятельность зафиксирована как основная. Арендатор ежемесячно перечисляет ИП в качестве арендных платежей 50 000 руб. Расходы, связанные со сдачей помещений в аренду, составляют 1000 руб.
Сумма единого налога, подлежащего уплате в бюджет, составит:
50 000 руб. × 6% = 3000 руб.
Если бы ИП применял упрощенку с объектом «доходы минус расходы», то сумма налога составила бы:
(50 000 руб. — 1000 руб.) × 15% = 7350 руб.
Если бы сдача в аренду не была поименована в ЕГРИП в качестве осуществляемой ИП предпринимательской деятельности, то бизнесмен должен был бы уплатить с нее НДФЛ в размере:
(50 000 руб. — 1000 руб.) × 13% = 6370 руб.
Учет доходов в целях налога на прибыль
Поступления от сдачи в аренду помещений считаются доходам от реализации, если компания оказывает эти услуги по своему основному виду бизнеса. Это соответствует положениям Кодекса, согласно которым доходом от реализации считается выручка от продажи товаров, работ и услуг как произведенных самой организацией, так и приобретенных ранее, а также поступления от реализации имущественных прав.
При этом выручка от реализации определяется с учетом всех поступлений, которые связаны с расчетами за поставленные товары, проведенные работы или оказанные услуги, и имущественные права. Не имеет значения, в какой форме получены доходы – денежной или натуральной, напоминает Минфин в своем письме.
Если организация использует метод начисления, признавать доходы следует в том отчетном периоде, в котором они имели место. Неважно, когда фактически поступили деньги, другое имущество (работы, услуги) или имущественные права.
Какие затраты можно учитывать при аренде?
К затратам на содержание имущество, которое сдается в аренду, организация или ИП вправе отнести затраты на ремонт, начисленную амортизацию, а также затраты на услуги связи и коммунальные расходы.
Минфиновцы подчеркивают, что расходы в виде начисленной амортизации можно учитывать в целях налогообложения прибыли, если они соответствуют критериям, определенным статьей 252 Кодекса.
Там сказано, что затраты должны быть обоснованы и подтверждены соответствующими документами. Имеет значение и их цель – они должны требоваться для деятельности, направленной на получение прибыли.
Кто платит налог на имущество при аренде
О сложностях «переходного периода» на ФСБУ 25/2018 Минфин рассказал в Письме от 21 января 2020 г. № 03-05-04-01/2993.
Компания платит налог на имущество с недвижимости, которую по правилам бухучета учла на балансе как основное средство (п. 1 ст. 374 НК). Если недвижимость сдается в аренду, налог по арендованному имуществу платит та сторона, у которой помещение числится как основное средство.
Но из-за досрочного применения ФСБУ 25/2018 может возникнуть путаница и, более того, основание для двойного налогообложения.
По новому стандарту арендатор обязан сформировать в учете новый объект — право пользования имуществом. Может получиться, что и арендодатель учитывает свое имущество в качестве основного средства, и арендатор тоже показывает в составе сведений об основных средствах право пользования объектом аренды.
Кому платить налог на имущество?
Что касается «кадастровой» недвижимости, то налог на имущество платит тот, кому это имущество принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения, независимо от применяемых правил бухучета.
Если речь идет об аренде имущества, налог по которому рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости, то финансисты разъяснили, что в целях исключения двойного налогообложения налог на имущество должен платить арендодатель, а не арендатор.
Учет у арендатора
Для арендатора применение ФСБУ 25/2018 ведет к серьезным нововведениям, хотя он и не разделяет аренду на операционную и финансовую и ведет учет всегда одинаково. Как актив организация отражает не само имущество (помещение, оборудование, автомобиль), а право пользования им. На него начисляется амортизация. А в пассиве указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.
Арендатор по ФСБУ 25/2018 учитывает объект аренды и в активе, и в пассиве баланса.
Учет у арендодателя
По ФСБУ 25/2018 арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную.
Для учета финансовой аренды вводится новый вид актива — «инвестиции в аренду». Процентные начисления по такой инвестиции признают доходом.
Для операционной аренды сохраняются прежние правила учета доходов в виде периодических поступлений.
Операционная аренда у арендодателя — это привычная передача объекта во временное пользование за плату.
Как определить?
Если имущество сдается в аренду, объект обложения налогом появляется с момента фактической реализации упомянутых услуг.
При этом таким моментом считается самая ранняя из дат:
Нужно также учитывать, что по правилам статьи 163 Налогового кодекса, налоговым периодом считается квартал.
Исходя из перечисленного, моментом определения базы по НДС при «арендных» услугах считается самый ранний из дней: день оплаты или частичной оплаты, либо последний день квартала, в котором оказываются услуги. В последнем случае не имеет значения, каковы сроки поступления оплаты за аренду по периодам, предусмотренным соглашением по аренде.
В своем письме представители Минфина отмечают, что если договором аренды или допсоглашением к нему предусмотрено, что арендодатель не оказывает услуги по аренде в течение определенного времени, в этот период объекта обложения налогом не появляется.
Вкратце о новом стандарте
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» утвержден Приказом Минфина РФ от 16 октября 2018 № 208н. Все коммерческие фирмы обязаны его применять с 2022 года, но разрешено это сделать досрочно.
И это имеет прямое отношение к налогообложению имущества с налоговой базой по среднегодовой стоимости. Облагается налогом недвижимость, которая учитывается на балансе по правилам бухгалтерского учета.
Для недвижимости, облагаемой налогом по кадастру, факт бухгалтерского учета налогооблагаемых объектов с 2020 года значения не имеет.
Новый порядок учета операций по аренде существенно отличается от старого. Объект учета аренды отражается в бухучете арендодателя и арендатора по-разному.