Единый налог при продаже квартиры

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Объясняем сложное простым языком

Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Продается жилье. Это может быть комната, квартира, жилой дом или доля. Нежилых помещений поправки не касаются.

Оно единственное для продавца. У собственника нет другого помещения. Это касается как личной недвижимости, так и совместной с супругом. Проверять будут на дату регистрации сделки по продаже квартиры. Если у продавца несколько квартир, минимальный срок владения составит пять лет.

Или еще одну квартиру купили за 90 дней до продажи. При проверке единственного жилья не будут учитывать квартиру или комнату, которую купили в течение 90 дней до продажи того объекта, по которому нужно считать налог. Допустим, семья сначала купила новую квартиру, а потом в течение трех месяцев после регистрации права собственности продала предыдущую. Хотя на дату продажи у нее в собственности две квартиры, но минимальный срок владения все равно составит три года.

При продаже дома срок уменьшается и для участка. Если собственник продает жилой дом и при этом соблюдаются все условия для уменьшения срока владения, то новый срок будет действовать и для земельного участка с хозпостройками. Но только при условии, что это именно тот участок, на котором находится единственный дом продавца.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

Кого это касается

Изменения касаются тех, кто:

• Продает имущество раньше минимального срока владения — это 3 или 5 лет для недвижимости и 3 года для других вещей, например машин.
• Получает за это не больше 1 000 000  при продаже недвижимости и 250 000  при сделке с другим имуществом. Лимит относится к каждому календарному году, а не к одной сделке.

Для какого жилья трехлетний срок действует в 2019 году

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2019 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

• Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
• Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
• Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
• Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.

Если квартира досталась в наследство от дяди, ее можно продать без налога и декларации спустя три года после смерти предыдущего владельца. А если дядя подарил ее племяннику за день до смерти, то продать жилье без налога наследник сможет только через пять лет. Смысл сделки один и тот же, но варианты оформления различаются на сотни тысяч рублей.

Как уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального срока

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Фактические расходы на покупку

Сколько потратили на приобретение квартиры

Договор, расписки, квитанции из банка

Если квартиру покупали за свои деньги и есть документы

Без подтверждения расходов

1 000 000  или пропорционально доле

Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации

Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, это подарок или наследство

Пример с фактическими расходами. Алексей купил квартиру в 2017 году за 2 млн рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 в семье родился ребенок — решили переехать в жилье побольше. Алексей продал квартиру за 2 млн рублей спустя два года после покупки. В 2020 году Алексей подаст декларацию, но налог не заплатит, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку. Срок владения при этом не важен.

Пример с вычетом без документов. В 2017 году дядя оставил Алексею в наследство квартиру. После женитьбы и рождения ребенка Алексей продал это жилье за 2 млн рублей, чтобы вложиться в ипотеку вместе с женой. В 2020 году он подаст декларацию, а налог заплатит не с 2 млн рублей дохода, а с 1 млн, потому что использует вычет. Но если бы Алексей продал дядину квартиру в 2020 году, то учитывался бы трехлетний минимальный срок и налога бы не было.

Такие вычеты можно применять и в следующем году — при продаже любого жилья, даже если оно не единственное. Их не отменяли, и это реальный способ уменьшить НДФЛ.

Недвижимость ИП

Предприниматели нередко используют в своей деятельности недвижимое имущество. Они могут сдавать объекты недвижимости в аренду или задействовать их в качестве офисных, производственных, складских и других необходимых помещений.

Рассмотрим, как влияют на налоги ИП операции с недвижимостью.

Варианты сделок ИП с недвижимостью

ИП имеет двойственный статус: он одновременно и «бизнес-единица», и физическое лицо. Поэтому сделки по купле-продаже недвижимости он может проводить:

• В качестве «обычного» физлица, если недвижимость не предназначена для использования в предпринимательской деятельности.
• В качестве ИП, если недвижимость используется для бизнеса.

В зависимости от того, на каких налоговых режимах работает ИП, операции с коммерческой недвижимостью по-разному отразятся на его налогообложении.

Покупка недвижимости

Физическое лицо. В этом случае можно получить имущественный вычет по НДФЛ в размере средств, затраченных на покупку недвижимости, вплоть до 2 млн руб. А если объект куплен за счет ипотечного кредита, то можно еще получить вычет по процентам в сумме до 3 млн руб.

Для применения этих льгот есть несколько условий (п. 3, 4 ст. 220 НК РФ):

• Приобретать можно только жилую недвижимость или земельные участки, предназначенные для жилищного строительства.
• Вычет в сумме 2 млн руб. можно разбить на несколько частей, но если он уже «выбран», т.е. стоимость приобретенного объекта (объектов) превысила 2 млн руб., то повторно получить льготу нельзя.
• Вычет в части процентов можно получить только по одному объекту, вне зависимости от фактической суммы платежей по ипотеке.

ИП на общей налоговой системе (ОСНО). Если недвижимость будет использоваться в предпринимательской деятельности, то ИП должен учитывать для расчета НДФЛ расходы на ее приобретение посредством амортизации. Считать амортизацию ИП должен по правилам, предусмотренным для юридических лиц, которые платят налог на прибыль (п.

1 ст. 221 НК РФ).

Также предприниматель на ОСНО может взять к вычету НДС с суммы покупки. Но для этого нужно, чтобы выполнялись два условия:

• Продавец недвижимости тоже платит НДС и выдал покупателю счет-фактуру.
• Имущество предназначено для использования не просто в коммерческой деятельности ИП, а именно в тех направлениях, доход от которых облагается НДС. Эта оговорка актуальна для тех ИП, которые совмещают ОСНО и патентную систему.

ИП на УСН «Доходы» или патентной системе. В данном случае затраты на покупку недвижимости не окажут никакого влияния на сумму налога. При этих режимах учет расходов при определении налоговой базы не предусмотрен.

ИП на УСН «Доходы минус расходы» или едином сельхозналоге (ЕСХН). Если объект предназначен для коммерческой деятельности, то ИП при этих налоговых режимах может включить в расходы текущего налогового периода (года) стоимость купленной недвижимости. Здесь важно помнить, что при УСН и ЕСХН расходы признаются кассовым методом, т.е. купленная недвижимость должна быть оплачена.

Отдельное правило предусмотрено при покупке земельных участков бизнесменами на ЕСХН. Затраты на землю следует включать в расходы для единого сельхозналога равномерно, в течение длительного периода. Этот период определяет сам ИП в учетной политике, но он не может быть меньше 7 лет (п.

4.1 ст. 346.5 НК РФ).

Если объект дорогостоящий, и предприниматель получил убыток в год его покупки, то этот убыток можно перенести на будущее. В течение 10 следующих лет ИП может использовать убыток для уменьшения налоговой базы. Эта льгота относится как к УСН «Доходы минус расходы», так и к единому сельхозналогу (п. 7 ст. 346.18 и п. 5 ст.

346.6 НК РФ).

Также ИП на ЕСХН с относительно «крупными» оборотами (свыше 60 млн руб. в год) должны платить НДС (п. 1 ст. 145 НК РФ).

При покупке недвижимости они могут взять этот налог к вычету. Условия здесь аналогичны ИП на ОСНО: продавец должен быть плательщиком НДС и выдать счет-фактуру, а объект — использоваться ИП для облагаемой НДС деятельности,

Владение недвижимостью

В общем случае физические лица — собственники недвижимости должны платить налог на имущество физических лиц. Его сумма зависит от кадастровой стоимости и ставок, которые определяют местные власти в пределах, установленных НК РФ.

«Обычные» физические лица и ИП на ОСНО платят налог на имущество в целом по одним и тем же правилам.

406 НК РФ). Это, в частности, относится к объектам, которые:

• Входят в состав в административно-деловых центров или торговых комплексов.
• Используются для офисов, общественного питания или бытового обслуживания.

346.43 НК РФ).

При ЕСХН не нужно платить налог на имущество с любых объектов, которые используются для сельскохозяйственной деятельности, исключений здесь нет (п. 3 ст. 346.1 НК РФ).

Продажа недвижимости

Физическое лицо. Если ИП, который использует любой из налоговых режимов, продал недвижимость, не задействованную в бизнесе, то он будет платить налоги по правилам для «обычных» физических лиц. В общем случае с суммы продажи придется заплатить НДФЛ по ставке 13%.

Но у физического лица есть следующие варианты уменьшения облагаемой базы:

• Вычесть из дохода расходы на покупку.
• Воспользоваться налоговым вычетом в сумме до 1 млн руб.
• Не платить налог совсем, если объект был в собственности более определенного установленного срока. В общем случае – это 5 лет, но в отдельных ситуациях может быть 3 года. Например, сокращенный трехлетний срок для этой льготы применяется, если объект был приватизирован или получен в дар от члена семьи (п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ).

Если речь идет о нежилой недвижимости, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности, то освобождением из-за длительного срока владения воспользоваться нельзя.

Возможна ситуация, когда ИП ранее использовал недвижимость для ведения бизнеса, а затем снялся с регистрации и через какое-то время решил продать объект.

Тогда он может применить налоговый вычет в размере разности между общими расходами на приобретение объекта и всеми затратами, которые ИП списал по нему для расчета налога в рамках предпринимательской деятельности. Указанный вычет относится только к жилой недвижимости, а также к транспортным средствам (пп. 2 п. 2 ст.

220 НК РФ).

Пример

ИП на ОСНО приобрел квартиру для сдачи в аренду за 5 млн руб. За период ведения деятельности он начислил по объекту амортизацию в сумме 1,5 млн руб. Затем предприниматель прекратил деятельность и продал квартиру за 6 млн руб. Он может при расчете НДФЛ уменьшить цену продажи на вычет в размере 3,5 млн руб. (5 – 1,5).

Т.е. в итоге бывший предприниматель заплатит НДФЛ с 2,5 млн руб. (6 – 3,5).

Чтобы не было проблем с налоговиками, лучше не продавать объекты, которые ранее использовались в предпринимательской деятельности, сразу после снятия ИП с регистрации. Желательно «выдержать паузу», хотя бы один год.

ИП на ОСНО. Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то при ее продаже нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. Кроме того, если ИП продает нежилую недвижимость, нужно будет дополнительно начислить НДС по ставке 20%.

Исключение — продажа земельных участков. Здесь необходимо заплатить только НДФЛ, НДС по земельным участкам не начисляется в любом случае (пп. 6 п. 2 ст.

146 НК РФ).

ИП на УСН или ЕСХН. При продаже недвижимости на этих режимах нужно заплатить со всей суммы поступивших денег налоги по стандартным ставкам. В общем случае это 6% для УСН «Доходы», 6% для ЕСХН и 15% для УСН «Доходы минус расходы».

Кроме того, ИП на ЕСХН с оборотами свыше 60 млн руб. в год должен будет заплатить при продаже недвижимости, задействованной в сельхоздеятельности (кроме земельных участков), еще и НДС.

Для ИП на УСН «Доходы минус расходы» и ЕСХН возникнут дополнительные сложности при продаже объектов, которые находились в собственности менее определенного срока (пп. 2 п. 4 ст. 346.5 НК РФ и пп.

3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ):

• Менее трех лет — для активов со сроком полезного использования (СПИ) до 15 лет.
• Менее 10 лет — для активов с СПИ свыше 15 лет.

Если предприниматель продал такой объект через короткое время после покупки или создания, то он должен:

• Восстановить сумму расходов, которые были учтены при покупке (создании) объекта.
• Рассчитать расходы, связанные с приобретением объекта за период владения по правилам амортизации для налога на прибыль (ст. 259 и 259.1 НК РФ).
• Доплатить налог и пени. Налог к доплате получится, так как в большинстве случаев при продаже через короткий срок сумма амортизации после пересчета будет меньше, чем стоимость объекта, которую ранее списали в затраты.

ИП на патенте. Продать недвижимость в рамках ПСН нельзя, поэтому если ИП продает объект, который он использовал для «патентной» деятельности, то у него будут следующие варианты:

• Если ИП использует только патент, то с продажи объекта нужно будет заплатить НДФЛ и, при необходимости, НДС, по правилам для ОСНО.
• Если ИП совмещает ПСН с «упрощенкой» или единым сельхозналогом, то начислить налоги с продажи недвижимость нужно будет по правилам для УСН или ЕСХН.

Вывод

Если недвижимость не используется в предпринимательской деятельности, то сделки ИП с ней облагаются налогами по правилам для «обычных» физических лиц.

При операциях с недвижимостью, задействованной в бизнесе, налоги следует начислять с учетом используемого предпринимателем налогового режима.

Также имеет значение, относится ли объект к жилой недвижимости, или нет. Кроме того, в ряде случаев отдельные правила применяются к сделкам с земельными участками.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

• Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
• В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
• Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
• Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
• Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
• Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
• Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
• При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
• Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

Недвижимость купили до 2016 года

Недвижимость купили после 1 января 2016 года

Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации

Любое имущество, кроме недвижимости

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2019 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2019 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Наш тест поможет разобраться, какую сумму вам нужно будет отдать государству при продаже квартиры.

Уменьшение доходов на налоговую базу при дарении

Для какого имущества. Для недвижимости и транспорта, которые достались в подарок не от близкого родственника.

Как уменьшается налог. Доходы можно уменьшить на сумму, с которой заплатили НДФЛ при получении подарка. Налог начисляется на разницу.

Как это работает. Если квартира, дом или машина достались в подарок не от близкого родственника, с их стоимости нужно заплатить НДФЛ.

Например, если дядя подарил дом с кадастровой стоимостью 1 500 000 , то в следующем году в бюджет придется перечислить 195 000 .

Раньше при продаже такого имущества доход можно было уменьшить только на вычет без документов — его лимит составляет 1 000 000 . Но если участок продан за 1 700 000 , такого вычета слишком мало — налоговая база все равно составит 700 000 , а налог — 91 000 . Иногда права на вычет и вовсе может не быть, если он в том же году использован для другого объекта. Получается, что с одной и той же суммы приходилось два раза платить НДФЛ: сначала за подарок, потом при продаже.

В 2019 году это исправили. Теперь доход от продажи подарка не от близкого родственника можно уменьшить на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при дарении.

При продаже за 1 700 000  подаренного дядей дома доход можно уменьшить на 1 500 000 . НДФЛ составит 26 000 : (1 700 000  − 1 500 000 ) × 13%.

Как использовать. При продаже подаренного имущества укажите вычет в сумме, с которой заплатили НДФЛ. Налоговая легко может это проверить, но лучше заранее приложите к декларации подтверждающие документы: декларацию 3-НДФЛ, в которой отражен доход в виде подарка, и платежный документ о перечислении налога на доходы.

Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя

Для какого имущества. Для любого, которое досталось в подарок от близкого родственника или по наследству.

Как уменьшается налог. Доход продавца уменьшается на расходы дарителя или наследодателя. НДФЛ начисляется на разницу, а не на всю сумму дохода.

Как это работает. Если близкий родственник подарил недвижимость или машину, налога при дарении нет. При получении наследства от кого угодно — тоже. Но и своих расходов на приобретение, которые можно было бы использовать как вычет при продаже, тоже нет.

Чтобы получатели подарков и наследники могли уменьшить налог, с 2019 года ввели такую норму: доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.

Например, мама подарила дочери квартиру, а дочь сразу ее продала за 2 000 000 . Дочь может уменьшить свой доход на ту сумму, что мама в свое время заплатила за это жилье, даже если сама дочь в то время еще ходила в школу и никакого отношения к расходам не имела. Допустим, мама покупала квартиру за 1 500 000 . Дочь заплатит при продаже квартиры 65 000  НДФЛ: (2 000 000  − 1 500 000 ) × 13%.

До 2019 года доходы при продаже такого подарка можно было уменьшить только на 1 000 000  — тот вычет, что дают без подтверждения расходов.

Такая же ситуация с наследством: доходы от продажи унаследованной квартиры или машины можно уменьшить на расходы наследодателя — то есть человека, который владел имуществом до смерти. Если та же дочь получит от мамы квартиру не в подарок, а по наследству, она тоже сможет уменьшить свои доходы на мамины расходы.

Как использовать. При продаже подарков и наследства в декларации нужно указать вычет в сумме расходов дарителя или наследодателя. Обязательно подтвердите их документами: нужно найти расписки и договор на имя мамы, дедушки или двоюродного дяди. Если таких документов нет или сумма расходов слишком маленькая, можно использовать другой вид вычета — тот, что дают без подтверждающих документов: 1 000 000  для квартир и домов с участками и 250 000  для машин, гаражей и недостроенных зданий.

Расскажите близким, почему важно хранить документы о крупных покупках, даже если сами они не собираются ничего продавать при жизни или хотят в будущем подарить имущество. И сами храните расписки, чеки и договоры.

Проверьте, нужно ли вам платить налог при продаже квартиры

При продаже имущества до истечения минимального срока владения нужно было платить налог и сдавать декларацию. Продали квартиру через год после покупки — отчитайтесь перед государством. Продали машину через два года после приобретения — аналогично.

Даже если ничего не заработали, продавали подарок или сумма сделки составила 10 000  — все равно нужно было сообщить об этом налоговой. Если не сообщили, а она узнала о сделке — получите штраф, минимум 1000 .

При этом надо было еще разобраться, как заполнить декларацию. А если не разобрались сами — заплатите тем, кто разбирается, это еще

Налога при этом могло не быть. А декларацию требовали.

Каков размер налога при продаже квартиры?

Налог на доходы физических лиц — 13%, но с НДФЛ с продажи недвижимости есть нюансы: он может быть уменьшен в следующих случаях:

• доход от продажи составил менее 70% кадастровой стоимости;
• доход от продажи составляет разницу между ценой первоначального приобретения квартиры и ценой продажи (например, если квартира была куплена за 5,5 миллиона рублей, а продана за 6 миллионов, то налог будет рассчитан, исходя из разницы — это 500 тысяч рублей);
• если был применен налоговый вычет.

Как рассчитывается минимальный срок в случае продажи квартиры, купленной по ДДУ?

Если квартира была приобретена в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, то отсчет минимального срока владения начинается с момента полной оплаты по договору?абзац 4 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации. То есть застройщик должен получить от вас всю сумму, указанную в договоре. Это необходимо подтвердить платежными документами.

Если вы покупаете квартиру с помощью ипотеки, правила не меняются. Поскольку в этом случае вы также полностью оплачиваете сумму квартиры или дома по договору только средствами, полученными от банка.

Псевдоналоги. Как не попасться?

ЦИАН.Журнал расспросил экспертов: нужно ли выплачивать государству 13% налога при продаже квартиры, которая ранее официально сдавалась в аренду?

Регулярно в сети вспыхивают дискуссии: сдавая легально квартиру, можно ли при ее продаже «налететь» на обязанность выплачивать 13% от стоимости? Так ли это?

К риэлтору агентства «Миэль» Евгению Коноплеву обратился пенсионер (назовем его Александром Ивановичем) с просьбой помочь продать квартиру. В компании выяснили, когда был зарегистрирован последний переход права (в 2010 году было дарение от одного члена семьи другому) и подсчитали, сколько лет квартира находится в собственности. Получалось, что объектом владели уже 9 лет, а значит, ни о каких налогах не может быть и речи. При этом именно налоговый вопрос очень беспокоил клиента.

Но ответ был однозначным: законом не предусмотрена выплата налогов в случаях, если собственник владел недвижимостью дольше периода, необходимого для безналоговой продажи (более трех лет для квартиры, полученной в наследство, и более пяти лет для возмездных сделок).

Квартиру Александра Ивановича продали без проблем за 7 млн рублей. А потом пенсионер рассказал, что в налоговой все равно требуют выплаты 13% от суммы сделки (910 тыс. рублей) — на том основании, что бывший собственник сдавал квартиру в аренду (о чем ежегодно отчитывался в декларации и выплачивал 13% с дохода), а значит, извлекал выгоду. В итоге государство перестало воспринимать квартиру как объект, подлежащий освобождению от уплаты налога, ведь она была использована в коммерческой деятельности.

По словам Евгения Коноплева, споры о таких ситуациях систематически возникают в профессиональном сообществе: закон N425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вышел в ноябре 2018 года, но написан был совершенно неочевидным образом, и понять из него, будет ли взиматься налог, было невозможно. Как показал случай с Александром Ивановичем, риэлторы не зря опасались, что если квартира когда-либо сдавалась в аренду, ФНС сможет трактовать текст в свою пользу.

В попытке помочь своему клиенту риэлтор выяснил, что спустя несколько месяцев после выхода спорного закона было опубликовано разъяснительное письмо Минфина. Из этого письма следовало, что в российском законодательстве действительно есть норма, согласно которой, если объект был использован в коммерческой деятельности (пусть даже физлицом), то он не освобождается от выплаты НДФЛ. Своим письмом Минфин также уточнил, что есть и исключения — в обсуждаемую группу объектов не попадает жилая недвижимость (квартиры, дачи, комнаты) и с неё НДФЛ платить не нужно.

Получается, в ноябре появился текст закона, а уже в январе Минфин был вынужден разъяснять: закон не подразумевает, что все когда-либо сдававшиеся квартиры отныне при продаже будут облагаться НДФЛ. В ноябрьском тексте есть фраза о том, что изменения закона не касаются объектов жилой недвижимости. Найти эту фразу и правильно ее прочитать — задача не из простых.

Причем настолько не из простых, что путаются и ошибаются сами налоговики, после чего неправильно консультируют и по горячей линии, и на очной консультации.

Евгений Коноплев риэлтор агентства «Миэль»

История Александра Ивановича закончилась благополучно: с помощью письма Минфина ему удалось отбиться от необходимости уплаты налога. Тем не менее схожие ситуации пока еще могут возникать.

Ликбез от ФНС

ЦИАН.Журнал обратился за комментариями в пресс-службу ФНС. Пришел ответ, подтвердивший все вышесказанное.

«До 01.01.2019 доход от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности, полученный лицом, зарегистрированным в качестве ИП, полностью облагался НДФЛ. Речь идет о гражданине, который в 2019 году продал квартиру, которую ранее сдавал в наем и в отношении полученных доходов представлял налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивал налог (в рассматриваемой ситуации. – ред.). В данном случае, поскольку гражданином в наем сдавалась одна квартира, у него нет обязанности регистрироваться в качестве ИП.

Следовательно, доход от продажи такой квартиры полностью освобождается от налогообложения (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока).

При этом с 01.01.2019 в статью 217 Налогового кодекса РФ внесены изменения, согласно которым полностью освобождается от НДФЛ доход, полученный ИП от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока). Таким образом, в данном случае порядок обложения доходов, полученных гражданином после 01.01.2019 от продажи квартиры, зависит не от факта сдачи квартиры в наем, а от срока ее нахождения в собственности гражданина:

— если проданная квартира находилась в собственности более пяти лет, доход от ее продажи полностью освобождается от налогообложения;

— если право собственности на квартиру получено налогоплательщиком в порядке наследования (по договору дарения) от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ; в результате приватизации; в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то предельный срок владения квартирой составляет три года».

Таким образом, если вы владели квартирой дольше трех-пяти лет и при этом сдавали ее в аренду, при продаже у ФНС не должно возникать к вам никаких налоговых вопросов.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы?

Шаг 1. Собрать документы:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
• выписка из ЕГРН;
• другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.

Шаг 2. Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в отделение налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный кабинет налогоплательщика.

Подать декларацию нужно до 30 апреля следующего года за тем, когда был продан объект недвижимости.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ можно прочитать в нашей инструкции.

Шаг 3. После проверки документов вам будет начислен налог, который можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Оплатить налог необходимо до 15 июля того же года. Например, если вы продали квартиру в 2022 году, то до 30 апреля 2023 года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля 2023 года необходимо оплатить начисленный налог.

Зачет налога к возврату в счет налога с продажи

Для какого имущества. Для жилья.

Как уменьшается налог. НДФЛ к уплате уменьшается на сумму налога к возврату за тот же год.

Как это работает. При покупке квартиры возникает право на имущественный вычет, который позволяет вернуть налог из бюджета. Такой вычет предоставляется в размере стоимости квартиры и процентов по ипотеке, лимиты — 2 000 000 и 3 000 000  соответственно. При покупке квартиры можно вернуть до 260 000 , а с процентов — еще до 390 000 .

Особенность этого вычета в том, что его можно использовать гораздо позже покупки квартиры, а остаток переносится на следующие годы.

И этот вычет поможет уменьшить или не платить налог при продаже жилья: он сформирует сумму НДФЛ к возврату, которую можно зачесть в счет той, что начислена к уплате в бюджет.

Например, в 2019 году квартиру купили за 2 000 000 . Но применить весь вычет за один год не получилось, потому что доход за год был меньше максимальной суммы вычета. В 2019 году удалось вернуть 40 000  налога, в  В 2021 году квартира продана за 2 300 000 . После уменьшения доходов на расходы остается еще 300 000  налоговой базы. Это 39 000  НДФЛ.

В том же году собственник заявляет очередную часть своего имущественного вычета с покупки — получается, что налоговая должна вернуть 60 000 Р налога. Но фактически вернут разницу между этой суммой и налогом к возврату, потому что по декларации произойдет зачет. Вместо 60 000  за год собственнику придет 21 000  НДФЛ, зато он ничего не заплатит в бюджет с продажи квартиры.

В следующем году можно продолжать использовать вычет и дальше возвращать налог, даже если квартира уже продана. Останется вернуть еще 110 000  НДФЛ.

Эта схема помогает и когда у продавца квартиры нет работы по трудовому договору и он не платит налог на доходы физлиц: например, он ИП на упрощенке или ребенок, от имени которого продают долю в квартире. При продаже квартиры такой налогооблагаемый доход появляется — и его можно уменьшить за счет вычета с покупки. Это работает и при покупке квартиры задолго до продажи, и при продаже и покупке новой квартиры в том же году.

Например, семья продала квартиру, для которой использовала маткапитал, — а в ней детские доли. Дети получили доход от продажи, и он больше расходов родителей на эти доли. То есть налог к уплате есть. В том же году семья покупает новую квартиру, покупателями долей тоже становятся дети.

У каждого ребенка появляется право на имущественный вычет при покупке квартиры — даже до 18 лет и даже если дети ходят в детский сад и доходов не получают. Их доход от продажи долей в первой квартире можно уменьшить с помощью вычета при покупке новой в том же году. Тогда НДФЛ с детских долей платить не придется. Но когда дети вырастут, будет считаться, что часть своего лимита имущественного вычета они уже использовали.

Даже если не планируете продавать имущество, храните документы о расходах на покупку. И всегда лучше думать об экономии на налогах при продаже еще в момент приобретения, чтобы правильно все оформить и потом не отдать государству лишнего.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Как рассчитывается минимальный срок при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости?

Согласно разъяснениям Минфина России?Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709, если в собственности гражданина уже находится доля в объекте недвижимости, и он приобретает еще одну долю или объект оказывается в его собственности целиком, то минимальный срок для него рассчитывается с момента приобретения первой доли?см., например, Письмо Минфина России от 21.06.2021 N 03-04-05/48709.

Продажа недвижимого имущества у ИП

Как облагается продажа нежилого недвижимого имущества, оформленного на физлицо, но имеющего статус ИП.

Сообщаю Вам следующее:

Продажа недвижимого имущества у ИП на спецрежиме

Порядок обложения продажи недвижимости у ИП на спецрежиме зависит от того, какой спецрежим вы применяете. Например, под ПСН продажа недвижимости не подпадает, поэтому эти операции облагаются в рамках других режимов налогообложения. Если продажа недвижимости не связана с бизнесом, то доход облагается только НДФЛ.

Для УСН и ЕСХН имеет значение, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью ИП или нет. Если вы продаете имущество, которое не связано с бизнесом, то доход облагается НДФЛ.

Порядок обложения при продаже имущества у ИП на ОСНО зависит от того, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет. Так, доход от продажи движимого и недвижимого имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ как у обычного физлица. А при продаже объектов, которые использовались ИП в предпринимательской деятельности, в большинстве случаев надо начислить НДФЛ и НДС.

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

Как облагается продажа имущества у ИП на ОСНО

Это зависит от того, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет. Так, доход от продажи движимого и недвижимого имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ как у обычного физлица. А при продаже объектов, которые использовались ИП в предпринимательской деятельности, в большинстве случаев надо начислить НДФЛ и НДС.

Налогообложение операций по продаже недвижимого имущества различается для жилой и нежилой недвижимости.

1.1. Как у ИП на ОСНО облагается продажа нежилого помещения и иной нежилой недвижимости

Порядок налогообложения при реализации нежилой недвижимости зависит от того, использовали вы ее в предпринимательской деятельности или нет.

1.1.1. Как у ИП на ОСНО облагается продажа нежилой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

При продаже нежилой недвижимости, которую вы использовали в предпринимательской деятельности, нужно начислить НДФЛ и НДС.

Для целей НДФЛ доход от продажи объекта учтите на дату поступления оплаты от покупателя (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). При этом налоговая база по проданным объектам недвижимости определяется с учетом ст.

214.10 НК РФ.

Освобождение от уплаты налога при владении имуществом больше минимального срока на такие объекты (кроме садовых домов и долей в них) не распространяется. Применить имущественный вычет вы также не можете (п. 17.1 ст.

217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 4 п. 2 ст.

220 НК РФ, Письмо Минфина России от 06.12.2018 N 03-04-05/88524).

При продаже садовых домов и долей в них действуют такие же правила, как при продаже жилья (п. 17.1 ст. 217, пп.

2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Напомним, что расходы, связанные с получением доходов, в частности суммы начисленной амортизации по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, вы можете учитывать в составе профессионального вычета (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст.

227 НК РФ).

См. также: Как ИП уплачивает НДФЛ и сдает отчетность

НДС при реализации нежилой недвижимости начисляйте в общем порядке, если не освобождены от этого налога. Особенностей для ИП в данном случае нет (п. 1 ст. 143, пп.

1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Исключением является продажа земельного участка. Эта операция НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст.

См. также: Как начислить НДС при продаже основного средства

1.1.2. Как у ИП на ОСНО облагается продажа нежилой недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности

Доход от продажи нежилой недвижимости, которую вы в предпринимательской деятельности не использовали, облагается НДФЛ как у обычного физлица. Налоговую базу нужно определить с учетом положений ст. 214.10 НК РФ (п.

6 ст. 210, пп. 2 п. 1, п. 2 ст.

228 НК РФ, Письмо Минфина России от 19.04.2016 N 03-04-05/22399).

При этом вы можете воспользоваться освобождением от налога, если владели недвижимостью продолжительный период времени, или применить имущественный вычет.

Начислять НДС в данном случае не надо, так как вы выступаете просто физлицом и плательщиком НДС не признаетесь (п. 1 ст. 143 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.12.2019 N 03-07-14/93614).

Готовое решение КонсультантПлюс, 24.05.2021

Как облагается продажа недвижимого имущества у ИП на спецрежиме

Порядок обложения зависит от того, какой спецрежим вы применяете. Например, под ПСН продажа недвижимости не подпадает, поэтому эти операции облагаются в рамках других режимов налогообложения.

Для УСН и ЕСХН имеет значение, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью ИП или нет. Если вы продаете имущество, которое не связано с бизнесом (например, квартиру в которой живете), то доход облагается НДФЛ.

Порядок обложения продажи нежилого помещения, квартиры и иной недвижимости у ИП на УСН зависит от того, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью или продается недвижимость, не задействованная в бизнесе.

Дело в том, что под УСН подпадает только доход от предпринимательской деятельности ИП (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Если продажа связана с бизнесом, то такая операция облагается в рамках УСН в зависимости от того, чем это имущество для вас является. Если не связана — то доход нужно облагать НДФЛ.

В то же время вопрос о том, какая продажа недвижимости относится к предпринимательской деятельности на УСН, а какая — нет, может решаться по-разному исходя из совокупности факторов.

Например, если ИП ведет предпринимательскую деятельность по продаже недвижимости и имущество использовалось в этой деятельности, доход от его продажи должен облагаться в рамках УСН (Письмо Минфина России от 24.04.2020 N 03-04-05/33262).

А если ИП продает квартиру, в которой проживал, доход облагается НДФЛ (Письмо Минфина России от 19.04.2016 N 03-04-05/22399).

Учтите, что, если налоговый орган не согласится с тем, для какой деятельности использовалось имущество, вам могут доначислить налог и пени, а также привлечь к ответственности. Тогда отстаивать свою позицию придется в суде. Если вы сомневаетесь, относится ли продажа недвижимости к предпринимательской деятельности, и хотите избежать споров, рекомендуем уточнить позицию вашей инспекции.

1.1. Как у ИП на УСН облагается продажа недвижимости, связанная с предпринимательской деятельностью

Доходы и расходы по УСН при продаже недвижимости, задействованной в бизнесе, учитывайте в зависимости от назначения такого имущества:

• если вы купили ее для перепродажи — учитывайте как продажу покупных товаров;
• построили сами для продажи — учитывайте как продажу товаров собственного изготовления;
• использовали как основное средство — учитывайте как при продаже ОС.

При расчете «упрощенного» налога доходы и расходы, которые не связаны с деятельностью на УСН, вы не учитываете (п. 8 ст. 346.18 НК РФ).

НДС в общем случае уплачивать не нужно, поскольку «упрощенцы» не признаются его плательщиками (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Реализация недвижимости не подпадает под ПСН, поэтому облагается в рамках ОСНО, УСН или ЕСХН в зависимости от применяемого режима налогообложения (п. 2 ст. 346.43 НК РФ, Письма Минфина России от 03.04.2020 N 03-11-11/26730, от 18.04.2013 N 03-11-11/13271, от 14.03.2013 N 03-11-12/29).

Если ИП совмещает ПСН с УСН либо ЕСХН и такая продажа связана с его предпринимательской деятельностью, то она облагается соответственно в рамках УСН либо ЕСХН.

Если ИП не применяет УСН или ЕСХН, то операция по продаже недвижимости, связанной с бизнесом, облагается в рамках ОСНО:

• НДФЛ — с доходов от продажи недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ). Причем ИП в отдельных случаях вправе применять льготы (вычет, освобождение) по НДФЛ;
• НДС — с реализации нежилой недвижимости. Продажа жилой недвижимости освобождена от НДС, а реализация земельных участков не является объектом обложения этим налогом (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 1, пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

В каких случаях продажа недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности ИП, не облагается НДФЛ

Не нужно облагать НДФЛ продажу жилья (садового дома), которым ИП владел пять лет и более, а в отдельных случаях — три года и более (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 — 4 ст.

Если же продажа жилья облагается НДФЛ, ИП может уменьшить доходы на профессиональный вычет (п. 1 ст. 221, пп.

1 п. 1 ст. 227 НК РФ).

Заметим, что ИП вправе заявить имущественный вычет при продаже жилья (садового дома), если учитывал затраты на него в составе расходов при УСН или ЕСХН либо профессионального вычета по НДФЛ. Он рассчитывается как разница между фактическими расходами на покупку этого имущества и суммой, которая была учтена в расходах по УСН или ЕСХН либо в составе вычета по НДФЛ. Но на ПСН учесть расходы на покупку недвижимости вы не могли, поэтому применить имущественный вычет в таком случае не получится (пп.

2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Порядок обложения зависит от того, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью или нет, поскольку под ЕСХН попадает только доход, который получен от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.1 НК РФ).

Если продажа недвижимости связана с предпринимательской деятельностью, она облагается:

• ЕСХН — по доходу от продажи недвижимости;
• НДС — с реализации нежилой недвижимости, если вы не освобождены от исполнения обязанности налогоплательщика НДС. Продажа жилья освобождена от НДС, а реализация земельных участков не является объектом обложения этим налогом (п. 1 ст. 143, п. 1 ст. 145, пп. 1 п. 1, пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149, п. 3 ст. 346.1 НК РФ).

См. также: В каких случаях плательщик ЕСХН платит НДС и подает декларацию

При расчете налога доходы и расходы, которые не связаны с деятельностью на ЕСХН, вы не учитываете (п. 10 ст. 346.6 НК РФ).

Если продажа недвижимости не связана с предпринимательской деятельностью ИП, тогда ее продажа облагается только НДФЛ.

Что считать доходом от предпринимательской деятельности при продаже недвижимости у ИП на ЕСХН

Специальных правил определения дохода от предпринимательской деятельности на ЕСХН нет. Поэтому полагаем, что определять, какая продажа недвижимости связана с бизнесом, а какая нет, можно так же, как на УСН. В этой части нормы по ЕСХН и УСН аналогичны (п. 3 ст. 346.1, п. 3 ст.

3.1. Как ИП на ЕСХН учесть продажу недвижимости, задействованной в бизнесе

Доходы от продажи недвижимости признавайте на дату поступления оплаты (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1, пп. 1 п. 5 ст.

Расходы на недвижимость учитывайте по-разному в зависимости от того, для чего вы ее приобрели:

• купили для перепродажи;
• использовали как основное средство;
• построили для продажи;
• купили для своей деятельности землю.

3.1.1. Как ИП на ЕСХН учесть расходы при продаже недвижимости, приобретенной для перепродажи

Расходы на покупку такой недвижимости и расходы, которые связаны с ее покупкой и продажей, вы учитываете на момент их оплаты (пп. 24 п. 2 ст. 346.5, пп. 2 п. 5 ст.

Поэтому в момент продажи имущества повторно в расходах вы ничего не отражаете.

«Входной» НДС вы учитываете в стоимости имущества или принимаете к вычету в зависимости от того, применяете освобождение от обязанностей плательщика НДС или нет.

См. также: Как учесть «входной» и «импортный» НДС при применении ЕСХН

3.1.2. Как ИП на ЕСХН учесть расходы при продаже недвижимости — ОС

Расходы на покупку (создание) недвижимых ОС в момент продажи вы не принимаете. Их вы должны были учесть раньше (пп. 1 п. 2, п. 4, пп.

2 п. 5 ст. 346.5 НК РФ):

• в течение первого календарного года, в котором ввели в эксплуатацию оплаченное ОС, если вы купили (создали) ОС в период применения ЕСХН;
• в течение 1 — 10 лет в зависимости от срока полезного использования, если вы купили (создали) ОС до перехода на ЕСХН.

Если вы продадите ОС до того, как эти сроки пройдут, все учтенные расходы придется пересчитывать по правилам налога на прибыль. А это значит, что учтенные расходы на ОС вам надо убрать, начислить амортизацию и доплатить налог и пени (п. 4 ст.

В этом случае у вас сформируется остаточная стоимость ОС. Однако учесть ее в расходах при продаже ОС, как это делают в налоге на прибыль, вы не сможете. Такого вида расхода нет в закрытом перечне расходов, которые можно учесть на ЕСХН.

Если вы продаете ОС после того, как минимальный срок владения пройдет, то пересчитывать расходы не нужно.

3.1.3. Как ИП на ЕСХН учесть расходы при продаже недвижимости собственной постройки

Расходы на создание такой недвижимости вы можете принять, только если они есть в перечне расходов, учитываемых на ЕСХН.

Как правило, основная их часть — это материальные расходы и расходы на оплату труда. Их вы учтете на дату оплаты, например, на дату списания денег со счета. Дожидаться момента, когда недвижимость будет продана, не нужно.

Поэтому при продаже недвижимости дополнительно в расходах вы ничего не отражаете (пп. 5, 6 п. 2, пп. 2 п. 5 ст.

346.5 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.09.2012 N 03-11-06/1/19).

Состав материальных расходов и расходов на оплату труда такой же, как для налога на прибыль (п. 3 ст. 346.5 НК РФ).

3.1.4. Как на ЕСХН учесть расходы при продаже земли

В момент продажи земли никакие расходы вы не признаете. Расходы на приобретение прав на нее вы учитываете в другом порядке — равномерно в течение срока, который установили сами, но не менее минимального срока в семь лет.

При этом при продаже земли пересчитывать расходы не нужно, даже если не пройдет семь лет. Но и продолжать дальше учитывать такие затраты вы не можете (п. 4.1 ст.

346.5 НК РФ, Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-11-06/1/15).

Доход от продажи недвижимости, который не связан с предпринимательской деятельностью, облагается НДФЛ. Под спецрежимы он не подпадает (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст.

209, пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228, п. 3 ст. 346.1, п. 3 ст.

346.11, п. 2, пп. 1 п. 10 ст. 346.43 НК РФ, Письмо Минфина России от 19.04.2016 N 03-04-05/22399).

Уплачивать НДС в этом случае не нужно (ст. 143 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.12.2019 N 03-07-14/93614).

При этом можно применять льготы (имущественный вычет, освобождение) по НДФЛ.

См. также: Уплата НДФЛ с доходов ИП на УСН

В каких случаях продажа недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности ИП, не облагается НДФЛ

Доходы от продажи такой недвижимости освобождены от НДФЛ, если она приобретена после 01.01.2016 и вы владели ею пять лет и более, а в отдельных случаях — три года и более (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 — 4 ст. 217.1 НК РФ, пп. «в» п. 10, п. 11 ст. 2, ч. 3 ст.

4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Если недвижимость приобретена до 01.01.2016, то для освобождения достаточно, чтобы она находилась в вашей собственности три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, Письмо Минфина России от 07.08.2020 N 03-04-05/69440).

Если доход от продажи недвижимости все же облагается НДФЛ, то вы можете заявить имущественный вычет в размере полученного дохода от продажи (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп.

1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• жилья (садовых домов) и земельных участков — не более 1 млн руб. в целом по всем таким объектам за год;
• иной недвижимости — не более 250 000 руб. в целом по всем таким объектам за год.

Вместо вычета вы можете уменьшить доходы на сумму ваших затрат на покупку этого имущества, если вы их подтвердите документами (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Ответ подготовил эксперт Регионального информационного центра

сети КонсультантПлюс ООО «ТелекомПлюс»

Камышанская Елена Андреевна

Ответ актуален на 25.05.2021 г.

Какое жилье считается единственным?

Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.

Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.

Уменьшение доходов от продажи на вычет без подтверждения расходов

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. НДФЛ начисляется только на разницу между доходом и вычетом, который положен даже без документов о расходах. Сумма зависит от вида имущества.

Как это работает. Если нет документов о расходах на приобретение имущества, при его продаже все равно предоставляется налоговый вычет. Государство разрешает уменьшать доходы на сумму, которая не превышает установленных лимитов:

• 1 000 000  — для жилья и земельных участков;
• 250 000  — для движимого имущества.

Эти лимиты действуют для всех доходов от продажи конкретного вида имущества в одном году.

Например, если продали два автомобиля, а расписки от их прежних владельцев не сохранились, то вычет составит 250 000  на обе машины, а не на каждую. Так же и с жильем: при продаже дома и участка, которые строили сами и без документов, вычет составит 1 000 000  на дом и участок вместе, а не по миллиону для каждого объекта.

Этот вид вычета можно использовать, даже если есть подтвержденные расходы, но они меньше лимита. Продавец сам выбирает, уменьшить доходы на расходы или на вычет без документов.

Например, мужчина построил дом на участке, который давно достался от родителей. Он может подтвердить только 500 000  расходов, потому что покупал материалы без документов, а работы выполнял сам или с оплатой наличными. Через два года он продает этот дом с участком за 900 000 . Выгоднее использовать вычет в сумме доходов от продажи. Предоставленного лимита в размере 1 000 000  хватит, чтобы перекрыть всю сумму дохода и вообще не платить налог. А если уменьшать доходы на расходы, НДФЛ составит 52 000 .

Как использовать. При заполнении декларации нужно указать вычет в размере доходов от продажи, но не более 1 000 000 или 250 000 .

Прикладывать документы с подтверждением расходов не нужно.

В личном кабинете это вычет с кодом 901, сумма заполняется автоматически

Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился?

Нет, если недвижимость находилась в вашей собственности больше минимального срока, подавать налоговую декларацию после продажи квартиры не требуется.

Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?

Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по какой-то причине, продаете квартиру, которая стоит 2 млн рублей за 1,2 млн рублей. В этом случае сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.

Использование других вычетов в том же году

Как уменьшается налог. Доход от продажи имущества можно дополнительно уменьшить на вычеты за детей, лечение, обучение и другие, на которые есть право в том же году.

Например, машину купили за 400 000 , отремонтировали и продали за 500 000 . В том же году было оплачено обучение ребенка в вузе — 50 000 , стоматолог для жены — 30 000 , страхование жизни на пять лет для себя — 20 000 . Эти расходы можно принять к вычету. Они не включаются в состав расходов при продаже машины, а учитываются как самостоятельный социальный вычет. Но он тоже уменьшит налоговую базу: 500 000  − 400 000  − 50 000  − 30 000  − 20 000  = 0. НДФЛ в итоге платить не придется.

Как использовать. В декларации за один год нужно указать все виды вычетов: не только расходы на покупку имущества, которое продается, но и социальные или за ИИС.

Что изменилось

Для сделок начиная с 2021 года при продаже имущества за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, декларация не нужна.

Если квартира или земельный участок продается меньше чем за 1 млн рублей и налога нет — декларацию можно не подавать.

Если машина или гараж проданы менее чем за 250 тысяч рублей — отчитываться тоже не придется. И штрафа в этих случаях не будет.

При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если доход от продажи меньше, доходом считается не сумма продажи, а 70% от кадастровой стоимости. То есть нельзя продать квартиру за 900 тысяч по документам, если кадастровая стоимость составляет 2,5 млн рублей. Доходом все равно посчитают 1,75 млн — и придется подавать декларацию и платить НДФЛ.

А когда можно не платить налог с продажи недвижимости?

В некоторых случаях налог с продажи недвижимости не платится вовсе, даже при несоблюдении минимального срока владения. Для отдельных категорий налогоплательщиков, по словам Рябых, действуют следующие послабления:

• налогоплательщик (его супруг, супруга), который является родителем не менее двух детей, не достигших 18 лет (и 24 лет, если они учатся по очной форме);
• если в календарном году, когда продана квартира (либо не позднее 30 апреля следующего календарного года) налогоплательщиком приобретено иное жилое помещение;
• когда площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает площадь/кадастровую стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них);
• если кадастровая стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них) не превышает 50 000 000 рублей;
• если у налогоплательщика (у его супруги/несовершеннолетних детей) отсутствует более 50% в праве собственности на иное жилое помещение.